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貪便宜買安置房,還未過戶被查封,如今房財兩空!

2018-02-28 責任編輯:住家編輯 | 來源:臨沂住家網 | 點擊: | 我要評論
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   臨沂房產網訊:“動遷安置房因價格便宜受到很多市民青睞,但與之相關的糾紛一直居高不下。近日,上海市第二中級人民法院二審維持上海市楊浦區人民法院的判決打碎了購房人崔阿姨最后的希望。”


2013年,崔阿姨打算購房安置晚年生活,看中浦東新區曹路鎮區海納路129弄13號某房屋,崔阿姨對房型和周邊配套規劃都比較滿意,但該房是動遷安置房,房主周某簽訂了動遷協議和《上海市商品房預售合同》,房子尚未辦好大小產證,而且中介也告訴她動遷房三年內限制轉讓,限轉期內無法辦理產權過戶手續。

崔阿姨有一絲猶豫,但該房的價格比同地段其它商品房便宜近15%,一算總價相差了十幾萬,崔阿姨還是動心了。

多方咨詢,崔阿姨認為法律上對動遷房買賣合同認為是有效的,對三年后周某不配合辦理過戶的風險,親朋好友給崔阿姨支了不少的招,比如在合同中約定高額的違約金及苛刻的違約條款,預留10%的尾款待過戶后再支付,讓房主及其家人共同簽訂買賣合同并交付全部與房產有關的資料,房屋產權證辦好后交給崔阿姨保管并且立即去辦理一個抵押登記防止周某再出售房屋等等。

經過多次協商,崔阿姨終于和周某簽訂了動遷房買賣合同,房價共61萬,當日崔阿姨即一次性支付了約定的房款55萬元,尾款6萬約定待過戶時支付,周某也將房屋鑰匙和動遷資料交給了崔阿姨。細心的崔阿姨保留了與購房有關的所有憑據,一家人開開心心的裝修好住進了新房。

2015年,聽說房屋的小產權辦好了,崔阿姨趕緊聯系周某,周某也如約將產權證交給了崔阿姨,拿著嶄新的產權證,崔阿姨仿佛拿到尚方寶劍,踏踏實實的等著三年限轉期滿了。

2016年房價飛漲,崔阿姨所購房屋至少翻了番,崔阿姨一面慶幸自己購房時機把握的好,一面也又開始有點隱隱不安,她拿著房產證去不動產登記中心咨詢辦理抵押的事情,被答復房屋為配套商品房,三年內不得轉讓、抵押,即使周某配合,也無法辦理抵押登記。

隨著房價上漲,崔阿姨有點提心吊膽,她悄悄的去咨詢了律師,得知法律上對動遷房買賣合同認為是有效的,萬一周某到時候不配合,可以起訴到法院要求判決合同繼續履行,通過強制執行來辦理過戶。

臨近限制轉讓期屆滿,周某果然聯系不上了,崔阿姨一刻也不敢耽誤,趕緊委托律師向浦東法院起訴周某繼續履行合同,崔阿姨以為,她在這次購房中最大的損失可能是要支付一筆不菲的律師費了,沒想到,等待她的是一連串讓她始料不及的噩夢。

房子就在崔阿姨起訴前不久被楊浦法院查封了,幾經周折,終于得知,周某好賭,此前的售房款揮霍一空后,私自補辦了房產證,并以這套房子作為還款能力的證明,又向王先生借了不少外債,被人起訴且已經經生效裁判確認的欠款就有80余萬元,債權人王某申請強制執行,法院查封了登記在周某名下的這套房屋。

因為房產被查封無法繼續履行,按照法律規定崔阿姨起訴周某的房屋買賣合同糾紛也無法再作出對崔阿姨有利的判決,崔阿姨只能到楊浦法院提出執行異議。

崔阿姨的理由是,其與周某的《動遷房買賣合同》已依約履行,首付款已經付清并實際占有系爭房屋,且承諾尾款6萬元交至法院執行,符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條,故要求中止對系爭房屋的執行。

經楊浦法院審查,認為已登記的不動產的權利人,應按照不動產登記為準,系爭房產登記在周某名下,房屋性質亦予以備注,并明確了限制交易的期限,崔阿姨在對此明知情況下,與周某簽訂的房屋買賣合同對外不具有公示效力,更不能對抗生效債權的執行程序,故法院裁定駁回了崔阿姨的異議請求。

崔阿姨不服,又提出了案外人執行異議之訴。楊浦法院經審理,認為,案外人主張人民法院執行的不動產的所有權,要求排除人民法院對該不動產的強制執行,需同時符合在查封前,已與不動產所有權人簽訂了合法有效的書面買賣合同、已合法占有該不動產、支付了相應價款以及非因其自身原因未辦理過戶登記四項條件。

雖然崔阿姨在房屋被查封前簽訂了買賣合同、支付了房款并且實際占有了房屋,但是動遷房買賣合同中關于限制轉讓期滿周某未配合辦理過戶手續的違約條款內容可見,崔阿姨對系爭房屋屬動遷安置房性質是明知的,對存在交易限制期限和相應交易風險也是知情的。

但仍向周某購買,應自行承擔相應法律后果,在交易限制期限內因查封系爭房屋,導致該房屋無法過戶,崔阿姨自身存在過錯,其主張不符合法定應予支持的情形,不能排除法院對該房屋的執行,楊浦法院遂判決駁回了崔阿姨的訴訟請求。

崔阿姨不服,提出上訴,二審法院認為原審判決合法有據,維持原判。

至此,崔阿姨如夢初醒,但為時已晚。她拿著判決書無法釋懷,法官向崔阿姨答疑,建議崔阿姨起訴周某向其主張解除合同并承擔違約責任。但崔阿姨知道,即使打贏了官司,錢是否能如數拿回來還是未知數,崔阿姨也因一時貪便宜放任風險,如今房財兩空。

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